Cómo calculamos el Análisis inteligente
En cada propiedad publicada en Movia mostramos un Índice MovIA, un veredicto de precio y una lectura de su micro-mercado. Esta página explica de dónde sale cada número, con qué datos y con qué límites. Si algo no se puede afirmar con la información disponible, el panel lo dice en vez de estimarlo.
En una frase
Comparamos el precio por metro cuadrado de la propiedad contra la mediana de su segmento — inmuebles equivalentes, en el ámbito geográfico más cercano donde haya muestra suficiente — y declaramos la confianza de esa comparación.
Los cuatro pasos
- Definir el segmento. Operación, clase de activo, estado de entrega y banda de tamaño de ±35% respecto al área del inmueble.
- Buscar comparables. Primero misma zona y ciudad; si no alcanza, 2 km a la redonda, luego la ciudad y por último el país. Nos quedamos con el ámbito que ofrezca la mejor combinación de cercanía y tamaño de muestra.
- Calcular la referencia. Precio por m² de cada comparable, recorte de atípicos y mediana, junto con los cuartiles que describen la mitad central del segmento.
- Situar la propiedad y medir la confianza. El percentil dentro de esa distribución y la confianza determinan el veredicto — o la ausencia de veredicto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un segmento y por qué importa?
Un segmento agrupa inmuebles que realmente compiten entre sí: misma operación (venta o arriendo), misma clase de activo (lote, casa, apartamento, comercial), mismo estado de entrega (preventa, nuevo, usado) y un tamaño parecido. El metro cuadrado de un lote sin construir vale una fracción del de una casa terminada, y un apartamento nuevo suele costar más por m² que uno usado del mismo barrio. Comparar entre segmentos distintos produce un veredicto sin sentido.
¿Por qué se compara el precio por m² y no el precio total?
El precio total mide sobre todo el tamaño del inmueble. Un apartamento de 45 m² siempre costará menos que una casa de 200 m², y eso no dice si está caro o barato. Dividir el precio entre el área registrada permite comparar inmuebles de tamaños distintos dentro del mismo segmento.
¿Por qué usan la mediana y no el promedio?
Los precios inmobiliarios son asimétricos: unos pocos inmuebles de lujo arrastran el promedio de toda una zona hacia arriba. La mediana —el valor que deja la mitad de la oferta por debajo y la mitad por encima— no se mueve por esos casos extremos y describe mejor lo que realmente se está pidiendo en el sector.
¿Qué es el recorte por rango intercuartílico?
Antes de calcular la mediana descartamos los valores muy alejados del grueso de la muestra: los que quedan fuera de 1,5 veces el rango intercuartílico. Así un error de digitación o un activo atípico no contamina la lectura. Cuando el recorte se llevaría más de la mitad de la muestra no lo aplicamos: eso indica que el problema es de segmentación, no de valores atípicos.
¿Qué significa la confianza del análisis?
Combina dos cosas: cuántos comparables encontramos y qué tan parecidos son al inmueble analizado. Buscamos primero en la misma zona y ciudad con el mismo estado de entrega y un tamaño similar; si no hay suficientes, ampliamos a 2 km a la redonda, luego a la ciudad y por último al país. Cada ampliación baja la confianza. Con menos de 5 comparables no publicamos lectura de mercado, y por debajo de 50 puntos de confianza no emitimos veredicto de precio: preferimos decir que no sabemos a afirmar algo que el comprador descubra falso después.
¿Qué compone el Índice MovIA?
Precio frente a su segmento (45%), respaldo documental y verificación (30%) y completitud de la ficha (25%). Un componente sin datos no puntúa: su peso se reparte entre los demás y el índice se marca como parcial. El componente de precio se atenúa hacia un valor neutro cuando la muestra es pequeña, para que el índice no oscile por ruido estadístico.
¿Por qué el índice de seguridad no puntúa en el índice?
El índice de seguridad se calcula a nivel de municipio con datos de hurto de Datos Abiertos Colombia. Es el mismo valor para todos los inmuebles de una ciudad, así que no distingue entre dos propiedades de Bogotá; además, al basarse en conteos absolutos de incidentes penaliza estructuralmente a las ciudades grandes. Lo mostramos como contexto del sector, no como parte del veredicto.
¿Por qué la exposición solar tampoco puntúa?
La orientación de la fachada se infiere del nombre de la zona y del texto de la dirección, no de un dato medido. Es útil como referencia para la visita, pero no tiene la precisión necesaria para mover el veredicto de una decisión de compra.
¿Qué precio usan como referencia?
El precio que fija el propietario. Cuando una publicación traslada una comisión al comprador, el valor mostrado incluye ese traslado; para comparar contra el mercado usamos el precio base del dueño, que es la señal limpia.
¿Cuáles son los límites de este análisis?
Comparamos contra la oferta publicada, no contra precios de cierre reales, que en Colombia no son públicos. El año de construcción no está disponible en buena parte del inventario, así que el eje nuevo/usado no siempre se puede aplicar. Y el análisis nunca sustituye un avalúo profesional ni una revisión jurídica del inmueble.
Cómo reportar un dato incorrecto
Si el área, el tipo de inmueble o la ubicación de una publicación están mal, el análisis lo estará también. Cualquier usuario puede reportar una publicación desde su ficha; los reportes se revisan y el análisis se recalcula con los datos corregidos.